Atrium Patrimoine Patrimoine & Restauration
Investir dans le logement permet de répondre aux besoins des Français, de créer des emplois et de favoriser l’émergence des nouvelles technologies de construction et de rénovation nécessaires pour répondre au défi écologique. Pour inverser la tendance actuelle et répondre immédiatement à l’urgence, le président de la République a décidé de lancer un plan d’investissements pour le logement composé de 20 mesures.
Des mesures par ordonnance pour lever les freins à l’aboutissement de projets de logements
Faciliter les projets urbains et l’aménagement
Mesure n°1 : Raccourcir les délais de procédure des grosses opérations de construction de logements
Afin de pallier ces difficultés et faciliter la réalisation d’opérations d’aménagement et de construction, la déclaration de projet va être simplifiée pour permettre d’affirmer l’intérêt général d’une opération devant les citoyens, gage d’acceptabilité du projet, en améliorant en amont la concertation des citoyens et l’évaluation environnementale ; de mettre en compatibilité les documents d’urbanisme (plan local d’urbanisme, schéma de cohérence territorial) ; d’adapter des normes supérieures.
Mesure n°2 : Créer un géo-portail de l’urbanisme accessible à tous
A l’instar d’autres pays européens, le gouvernement va donc mettre en place un géo-portail national de l’urbanisme centralisé, permettant l’accès aux documents d’urbanisme dématérialisés, à la manière d’un « guichet unique » sur Internet.
Mesure n°3 : Assouplir le taux maximal de garantie d’emprunt pour les opérateurs d’aménagement
Permettre aux collectivités d’accorder aux aménageurs à qui elles ont concédé leurs opérations d’aménagement, des garanties d’emprunt allant jusqu’à 100 % (au lieu des 80 % actuellement autorisés par le code général des collectivités territoriales).
Trouver les moyens de garantir le financement de l’aménagement pour faciliter l’accès au financement bancaire « classique ».
Débloquer les projets de construction
Mesure n°4 : Lutter contre les recours malveillants et accélérer le traitement des contentieux en matière d’urbanisme
L’une des pistes à l’étude consiste à augmenter le seuil maximal de l’amende pour recours abusif pour créer un effet dissuasif et éviter les recours dilatoires (relèvement de 3 000 à 10 000 minimum).
Il faut par ailleurs que les recours parfaitement légitimes contre les permis de construire, qui permettraient la réalisation de logements, soient jugés plus vite qu’aujourd’hui. L’objectif est de réduire par deux le délai de traitement de ces recours devant la justice administrative.
Mesure n°5 : Faciliter la transformation de bureaux en logements et favoriser la densité en zone tendue
Pour faciliter la construction de logements là où sont les besoins tout en luttant contre l’étalement urbain, il faut créer les conditions favorables à l’optimisation de l’utilisation des ressources foncières disponibles pour la construction de logements, quitte à autoriser des dérogations aux règles du PLU afin de pouvoir : réduire les obligations de réalisation de places de stationnement à la charge des constructeurs de logements, dès lors que le projet est situé à proximité d’une station de transport collectif ; favoriser les alignements de faîtage entre bâtiments mitoyens ; faciliter la réalisation des opérations de surélévation d’immeubles de logements en Ile-de-France ; transformer les bureaux en logements.
Le projet de loi « logement et urbanisme », qui sera présenté en Conseil des ministres en juin, comportera un certain nombre de dispositions structurelles, qui poursuivront cette modernisation des documents d’urbanisme en favorisant la densité plutôt que l’étalement urbain. Sont ainsi à l’étude des dispositions facilitant la densification du tissu pavillonnaire ou l’idée de rendre caducs les anciens POS dans un délai de 3 à 5 ans s’ils ne sont pas remplacés par des PLU, idéalement intercommunaux.
Mesure n°6 : Sécuriser les opérations en vente en l’état futur d’achèvement
La garantie intrinsèque va être supprimée. Elle sera remplacée par l’obligation pour le promoteur, pour toutes les opérations de VEFA dans le domaine de l’habitat, de fournir une garantie financière, qui devra, en cas de défaillance du vendeur, apporter les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
La création d’un nouveau contrat de « vente en l’état futur de parachèvement » qui a pour but de permettre la vente sur plan d’appartements « prêts à aménager » situés au sein d’immeubles neufs.
Mesure n°7 : Faciliter la gestion de la trésorerie des entreprises du bâtiment par une adaptation de la législation
Les entreprises du secteur du bâtiment sont pleinement éligibles aux dispositifs de soutien à la trésorerie mis en place par la Banque publique d’investissement depuis le début de l’année 2013, en particulier les 500 M de crédits de trésorerie dégagés depuis le 3 janvier, et le dispositif de préfinancement du crédit d’impôt compétitivité emploi (CICE).
Plus structurellement, à la suite de la concertation engagée par la ministre de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme avec l’ensemble de la profession, le gouvernement proposera rapidement des modifications législatives et réglementaires des règles relatives aux délais de paiement dans le secteur.
Pour les marchés de travaux privés, les textes seront également adaptés, notamment pour prévoir que le délai d’intervention du maître d’œuvre ou d’un autre prestataire dont l’intervention conditionne le paiement des sommes dues soit désormais inclus dans le délai de paiement pour les acomptes mensuels et assurer que les maîtres d’ouvrage devront payer chaque mois les travaux exécutés par les entrepreneurs sur la base des demandes de paiement mensuel qu’ils présentent.
Développer le logement pour les classes moyennes
Mesure n°8 : Favoriser le développement du logement intermédiaire
Le statut du logement locatif intermédiaire va être défini (respect d’un plafond de loyer de niveau intermédiaire, ainsi que de plafonds de ressources du locataire), afin qu’il puisse être prescrit par les collectivités.
Ce type de logement pourrait être limité aux zones où le développement d’un parc locatif intermédiaire est prioritaire, c’est-à-dire les zones tendues, où il existe un écart important entre les loyers pratiqués dans le parc social et les loyers de marché. Il serait réservé aux logements neufs, afin d’encourager à la construction.
Afin d’enclencher cette mobilisation pour le logement intermédiaire, la Caisse des dépôts, au travers de sa filiale, la Société nationale immobilière, lancera cette année la construction de 10 000 logements intermédiaires.
Des mesures de relance pour la construction de nouveaux projets
Mobiliser les acteurs
Mesure n°9 : Appliquer dès 2014 le taux réduit de TVA de 5 % aux opérations de construction de logements sociaux
Avec l’exonération d’impôt sur les sociétés des bailleurs sociaux (dépense fiscale d’un milliard d’euros), le taux de TVA réduit en faveur du logement social constitue une part importante de l’aide de l’ûtat à la production de logement social. De surcroît, il s’agit d’une aide ciblée proportionnelle au montants des investissements réalisés, et dès lors plus importante en zone tendue, là où sont les besoins.
S’agissant de la construction, un point de TVA supplémentaire représente en moyenne un coût de 1 200 par logement social neuf réalisé. Abaisser le taux de TVA de 5 points permettra donc aux bailleurs sociaux d’économiser 6 000 de fonds propres par logement neuf réalisé.
Une mesure pour atteindre l’objectif de production de 150 000 logements sociaux par an, en permettant aux bailleurs sociaux d’économiser des fonds propres et de les réemployer sur de nouvelles opérations, la baisse de la TVA sur la construction contribuera à la réalisation de 22 500 logements sociaux supplémentaires.
Mesure n°10 : Conclure d’ici la fin du 1er semestre un pacte avec le monde HLM visant à la production de 150 000 logements sociaux par an
Afin d’assurer annuellement la production de 150 000 logements sociaux et la rénovation énergétique de 120 000 logements sociaux, l’état et l’union sociale pour l’habitat (USH) s’engage à conclure un pacte.
Ce pacte visera à inscrire de façon cohérente face aux objectifs ambitieux fixés, les moyens que l’ûtat et les organismes de logement social se donnent pour les atteindre. Il indiquera en particulier les modalités selon lesquelles les bailleurs sociaux mutualiseront leurs moyens financiers afin d’atteindre les objectifs de production de 150 000 logements sociaux par an.
Mesure n°11 : Mobiliser les financements exceptionnels d’Action Logement en faveur de la production de logements locatifs sociaux dès 2013
Action logement octroiera chaque année, sur la période 2013-2015, des aides d’un montant de 1,5 Md, représentant 950 M d’équivalent-subvention soit un quasi doublement par rapport à 2012.
La délivrance de ces aides sera rendue possible par l’octroi, par la Caisse des dépôts et consignations, d’un prêt sur fonds d’épargne à l’UESL, à hauteur d’1 Md chaque année pendant ces trois ans, prévu par la lettre d’engagement mutuel.
Cette aide exceptionnelle d’Action logement, en complément des aides de l’ûtat et des collectivités territoriales, permettra d’assurer l’équilibre économique du financement des 150 000 logements locatifs sociaux programmés pour 2013.
Créer un choc d’offre foncier
Mesure n°12 : Supprimer dès le 1er janvier 2014 les incitations fiscales à la rétention de terrains constructibles
Afin de lutter efficacement contre la rétention foncière, il est donc proposé de supprimer tout avantage pour durée de détention des terrains constructibles.
Afin de créer un choc d’offre, la mesure s’appliquerait à toutes les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2014 (les plus-values sur des cessions résultant de promesses de vente enregistrées jusqu’au 31 décembre 2013 conserveraient le bénéfice du régime actuel d’abattement).
L’objectif est bien d’encourager les personnes propriétaires de terrains constructibles depuis de nombreuses années à bénéficier, en cas de vente intervenant avant cette date, du dispositif actuel qui leur ouvre droit à un abattement significatif (voire à une exonération) sur leur plus-value.
Mesure n°13 : Mettre en place une gouvernance efficace du plan de mobilisation du foncier public en vue de sa mise en œuvre rapide
Le décret d’application concernant le mécanisme de décote pour les terrains de l’ûtat est examiné par le Conseil d’ûtat dans la perspective de sa publication avant le 15 avril. Un décret fixant la liste des établissements publics concernés par le dispositif de la décote ainsi que des décrets en Conseil d’ûtat doivent adapter les modalités d’application à leur situation. Ils seront pris avant le 15 mai.
Simplifier les normes et les règles
Mesure n°14 : Réduire les normes pour limiter les coûts de construction
Instaurer, dès le 21 mars 2013, un moratoire de 2 ans sur l’instauration de nouvelles normes techniques va permettre de donner aux acteurs la stabilité juridique dont ils ont besoin pour construire plus vite.
S’agissant du «stock» de normes existantes, une évaluation globale des normes de construction est en cours. Il ne s’agira pas de déréglementer mais de se passer des normes présentant le rapport coût / efficacité le moins probant.
Dans la continuité de l’étude en cours sur les gisements d’économie sur les coûts de construction, un appel à projet permettra aux producteurs de logements de proposer des pistes d’adaptation des exigences réglementaires dans le but de construire à moindre coût.
Mesure n°15 : Auto liquidation de la TVA dans le bâtiment
Le sous-traitant ne sera plus autorisé à facturer de la TVA à son donneur d’ordre. C’est ce dernier qui, sur sa propre déclaration de TVA, mentionnera la TVA due au titre des travaux qu’il a consommés. Cela empêchera les sous-traitants indélicats de détourner à leur profit la TVA facturée.
Cette évolution du droit, qui fait encore l’objet de concertations avec les professionnels, sera inscrite dans le projet de loi de finances pour 2014.
Le plan de rénovation énergétique : une mesure écologique, sociale et économique
Enclencher la décision
Mesure n°16 : Mise en place de guichets uniques
Afin d’orienter les propriétaires souhaitant réaliser des rénovations énergétiques, le gouvernement va mettre en place, d’ici à l’été 2013, un service téléphonique unique au niveau national. En fonction de la situation de l’appelant, celui-ci sera orienté vers le guichet unique de son territoire, véritable service public de proximité au service de la rénovation énergétique.
Premier interlocuteur du particulier sur son territoire, ce guichet unique regroupera les propositions de l’ensemble des acteurs institutionnels de la rénovation énergétique, les informations relatives aux solutions de financements mobilisables, aux solutions techniques, aux professionnels capables de réaliser les travaux. Il observera également les pratiques mises en œuvres sur le territoire, tant au niveau des prix que des types de travaux les plus fréquents et de leur efficacité.
Mesure n°17 : Des ambassadeurs de la rénovation énergétique pour accompagner les ménages précaires les plus isolés
Le dispositif du guichet unique sera complété par la mise en place d’ambassadeurs de la rénovation énergétique recrutés via le dispositif des emplois d’avenir, par les collectivités locales ou associations en partenariat avec l’Anah.
Ils auront pour mission de mener une démarche proactive de détection et d’identification des ménages précaires les plus isolés. Déployés sur tout le territoire, ils pourront s’appuyer sur l’ensemble des acteurs du secteur (Adil, CCAS, associations, etc.) pour diffuser l’information.
Financer la rénovation
Mesure n°18 : Financer la rénovation énergétique des logements privés
Le crédit d’impôts développement durable (CIDD) et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) sont aujourd’hui les deux principaux outils incitatifs à la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans le parc privé. Leur enveloppe globale sera maintenue constante. CIDD et éco-PTZ seront optimisés pour favoriser les rénovations efficaces (travaux et équipements).
Les taux d’intervention de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et le programme Habiter mieux de l’Anah évoluent à la hausse pour lutter contre la précarité énergétique : prise en compte des propriétaires occupants avec des ressources majorées (26 000 pour un couple en province), des propriétaires bailleurs et des copropriétés dégradées.
Une subvention complémentaire de 3 000 sera apportée aux ménages les plus modestes à la place de la subvention complémentaire initiale de 1 600 (prime FART), et celle-ci sera majorée par les collectivités qui sont engagées dans la rénovation énergétique, soit plus de la moitié des territoires. Les aides complémentaires des associations pourront aboutir à un reste à charge nul pour les ménages les plus modestes.
Pour les ménages dont les revenus annuels n’excèdent pas 35 000 (pour un couple), une subvention de 1 350 sera attribuée. Cette subvention sera disponible pendant 2 ans.
Le tiers financement sera mis en œuvre progressivement en s’appuyant sur la mission confiée à la Caisse des dépôts et consignations par les ministres Cécile Duflot et Delphine Batho pour structurer le schéma général de financement.
Mesure n°19 : La rénovation énergétique des logements sociaux avec l’éco-PLS
Il faut multiplier par 4 le rythme de rénovation actuelle ; pour cela, les moyens mis en place sont : assouplir les critères d’éligibilité des logements de la classe D ; mettre en place une bonification accrue sur le taux de l’éco-PLF, en fixant ce taux à 1 %.
Développer la filière
Mesure n°20 : Professionnaliser la filière de rénovation énergétique pour maîtriser ses coûts et sa qualité
Poursuivre la formation continue des artisans (FEEBAT) et étudier l’ouverture à d’autres professions : pour garantir un résultat performant à la rénovation, la formation en grand nombre des professionnels de la filière est indispensable. Les outils de mesure de la performance seront développés et enseignés.
Inciter à la montée en qualification des artisans : la certification « reconnu Grenelle de l’environnement» sera, à terme, indispensable pour bénéficier des aides (éco- conditionnalité).
Assister les banques dans l’instruction des éco-PTZ : le faible nombre d’éco-PTZ distribué s’explique en partie par l’incapacité des banques à instruire le volet technique du dossier de financement; un tiers instructeur technique aura donc pour mission de les accompagner.
Accompagner les professionnels pour maîtriser leurs coûts : l’augmentation massive du nombre de rénovations annuelles soutenue par ce plan doit permettre aux artisans d’acquérir une expérience favorable à la diminution de leurs coûts, et aux fournisseurs de bénéficier d’économies d’échelles réduisant leurs prix, dans une logique de pack travaux. Une concertation interministérielle approfondie et systématique autour des enjeux d’avenir va être mise en place avec les organisations professionnelles de la filière bâtiment.
Fiabiliser et moderniser le diagnostic de performance énergétique.